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Antes de comenzar a buscar propiedades ten en cuenta:

·         Financiamiento

Si el inversionista necesita financiamiento bancario, debe tomar en cuenta que no es nada fácil obtenerlo, especialmente para un inversionista extranjero,  nuestra empresa inmobiliaria, tiene disponibles opciones, estas son tratadas caso por caso, favor de contactarnos para una cita.

·         Presupuesto disponible

Es muy importante tener claro el límite de la inversión y la disponibilidad de los recursos, el inversionista necesitara presentar pruebas de fondos antes de presentar cualquier oferta.

·         Giro comercial

Sugerimos que el inversionista tenga experiencia previa si desea establecer un negocio, si busca invertir en bienes raíces para obtener rentas, consúltenos para asesorarlo

·         Mercado

De acuerdo su tipo de mercado será la zona (alto, medio o bajo nivel socio-económico)

Una vez que estos puntos esta perfectamente definidos, entonces podemos concentrarnos en la búsqueda de la propiedad óptima, para esto nuestras páginas web tienen modos de búsqueda, donde el inversionista puede hacer una  investigación inicial para darse una idea por el mismo de lo que el mercado comercial ofrece en San Antonio Texas. Cuando el inversionista ya esta listo para comprar recomendamos  búsqueda asistida, donde uno de nuestros agentes buscara las mejores opciones, tenga en cuenta que nuestros agentes utilizan un sistema mas completo, con mayores recursos para filtrar propiedades, el cual no esta disponible al publico por políticas del MLS®

Opciones en propiedades comerciales

Las propiedades comerciales tienen como objetivo producir utilidades y existen diversas categorías que detallare a continuación:

·         Propiedades residenciales de renta

·         Complejos de departamentos

·         Locales comerciales

·         Centros comerciales

·         Oficinas

·         Edificios de oficinas

·         Oficina/bodega
·         Bodegas industriales o comerciales

·         Terrenos comerciales

Dentro de cada una de estas categorías tenemos muchas diversificaciones, así por ejemplo dentro de los locales comerciales, tenemos locales para restaurants, locales para venta de menudeo al publico, locales para servicios, consultorios médicos y así podría mencionar un sin numero de usos comerciales

Descripción de las más comunes inversiones comerciales:

Casas de renta

Son las inversiones comerciales mas baratas y seguras, se rentan fácilmente,  son fáciles de vender y su valor puede ser por producción o por deseabilidad de la zona.

Casas modelo:

Son aquellas que los constructores utilizan para oficina de ventas y como casa muestra, algunos cuantos constructores, las venden a inversionistas y después se las rentan por el tiempo que ellos las necesiten, normalmente producen buenas rentas y son muy seguras, al terminar de ocuparlas como casa modelo, se venden para alguien que la vivirá y por lo general son las casas mas bonitas y deseadas por su ubicación y detalles de lujo.

Oficinas Bodega

Son ocupadas por negocios semi-mayoristas o mayoristas así como  importadores/exportadores de diversos productos, dependiendo del giro la localización puede ser en zonas industriales o cercanas al aeropuerto. Este tipo de propiedades suelen tener arrendatarios estables que pueden permanecer por muchos años dando una gran estabilidad al inversionista. Requieren poco mantenimiento, ya que la gran mayor parte del edificio es bodega  con poco o nada de mantenimiento. Este tipo de propiedades pueden ser multi-arrendatario o un solo ocupante, comercialmente se le conoce como puertas (se a cada unidad se le denomina como una puerta)

Bodegas industriales

Las preferibles son multipuertas, las que son una sola unidad, son de más alto riesgo ya que si se llega a quedar sin ocupante, remplazar al nuevo inquilino puede tomar mucho tiempo. Este tipo de bodegas es importante saber la altura de los puertos de carga para saber que tipo de camines pueden  llegar.

Locales comerciales:

Existen dos tipos, los llamados “stand-alone”  que es un local solo con su propio estacionamiento (comercialmente son los mas vistosos y preferidos por el comerciante) o pueden ser en centros comerciales, tienen la ventaja de compartir el costo de los estacionamientos y del trafico generado por los otros comercios, pero la desventaja de la poca visibilidad para un negocio. Los centros comerciales pueden ser abiertos (strip center) o cerrados (mall)

Restaurants

Es uno de los mas comunes propiedades comerciales, estos se pueden vender completos y trabajando, solo el negocio (no incluye la propiedad) o solo la propiedad y equipo. Este tipo de negocio son los preferidos por muchos inversionistas, pero también son los de más alto riesgo, los bancos son muy cautos al prestar dinero para este negocio o los evitan del todo en muchas ocasiones.

Complejos de apartamentos

Es un tipo de inversión segura, su valor únicamente es determinado por su capital que produce, el secreto de estos negocios es buena administración, bajo mantenimiento y arrendatarios de calidad. En este tipo de propiedades el índice de desocupación (vacancy) es muy sensible y a los ojos del inversionista determina el precio.

Terrenos comerciales

Son preferidas por mucho inversionistas, son ideales para negocios de alto capital, de preferencia localizados en buenas zonas, dan oportunidad de establecer nuevos negocios hechos a la medida, este tipo de inversiones no son recomendables para inversionistas con limitados recursos. O con limitada experiencia. Este tipo de propiedades son muy buscadas por las franquicias.


Propiedades Comerciales San Antonio TX

Propiedades comerciales San Antonio Texas, edificios de apartamentos, locales comerciales, oficinas bodega, bodegas industriales, restaurants,  conjuntos comerciales. Atendemos todo tipo de  gente de negocios, interesados en invertir en San Antonio Texas y los asesoramos para ser exitosos en todo tipo de propiedades y  conjuntos comerciales. Estas propiedades muchas de ellas no necesitas banco. El mismo propietario te financia!

Comprando propiedades comerciales

Asesoramos gente de negocios en Estados Unidos, buscado invertir en conjuntos comerciales, edificios de apartamentos, bodegas industriales, locales, restaurants. Nuestra Agencia inmobiliaria conoce todas las areas de la ciudad y podemos hacer recomendaciones basadas en los intereses particulares de cada inversionista con la finalidad de llevar al exito sus negocios.

Como se determina el valor de las propiedades comerciales

Las propiedades comerciales a diferencia del residencial su valor va en relación con los ingresos que generan o podrían generar (es muy común que los que venden una propiedad comercial especulen con el potencial de la propiedad para fijar el precio, por ejemplo un local nuevo que no tiene ningún registro de ventas, se basa en datos estadísticos como es trafico y calidad del trafico para establecer el precio)

Factores que determinan el precio en propiedades comerciales:

Trafico:

Los costos  de propiedades comerciales se basan mucho en el potencial de la localización, todo hombre de negocios lo sabe y debera estar preparado para pagar el precio del exito. Trafico es igual a exito en los negocios pero tiene un alto costo. Nuestros asesores orienta a nuestros clientes a encontrar los mejores locales al mas bajo costo posible y negociamos arduamente por conseguirlo. Es nuestro trabajo!

Ingreso per capita de la zona:

Otro factor que afecta mucho el precio de una propiedad es la calidad del tráfico, así tenemos que las propiedades en zonas de alto nivel como es Stone Oak, La cantera y sus alrededores, Sonterra y otras áreas residenciales de alto nivel, crean un alza significativa en los precios por estar en una zona de alto ingreso per capita.

Escases

Por ultimo un factor no menos importante es la escases; esta  combinada con la deseabilidad de la zona crean demanda y esto podría todavía afectar mas el precio. En este ultimo punto, en San Antonio todavía no llega a estos extremos, ya que la ciudad esta en constante expansión y se abren  nuevas subdivisiones de casas nuevas, las cuales generan demanda de bienes y servicios en zonas donde existe mucho terreno disponible, así tenemos por ejemplo que las zonas de alto nivel residencial  como es el área de La Cantera, Stone Oak, Cibolo canyons con su nuevo club de golf TPC PGA, tienen mucho terreno vacante, a sus alrededores  y esto permite crear nuevos comercios que respondan a la necesidad de los residentes.

Índices de Capitalización (CAP)

Esta es la medida mas utilizada por un inversionista para determinar la rentabilidad de una propiedad comercial y se calcula así

                                               Ingreso neto anual

Capitalización = ------------------------------------------------ X 100 = %

                                               Costo o valor actual

 

 

Ejemplo Renta anual de una casa $12,000

Valor actual $95,000

95,000 / 12,000 = .12 * 100 = 12%

En Estados Unidos los inversionistas consideran que cualquier propiedad que tiene un CAP  del 8% al 9%  es una  inversión aceptable, una propiedad con  mas de 10%  o mas es una excelente inversión, por lo general las propiedades en buenas zonas tienen índices de capitalización bajos, entre otras cosas porque los precios son fijados en base al CAP y al potencial de crecimiento de la zona, ya que los inversionistas ven el valor futuro de esa propiedad y no es nada fuera de lo común que compren propiedades con índices del 8% y con buen manejo esta propiedad suba rápidamente hasta el 10% o mas.